土地に対する固定資産税の課税の仕組み

 税額は評価額(課税標準額)に税率を乗じて算出します。課税標準額は、原則的に評価額と同額になりますが、評価額に対する特例率及び負担調整措置制度があるため、次のように決定しています。

固定資産評価額

 固定資産評価基準によって、地目(注)別に定められた方法により評価します。評価額は正常売買価格を基礎に求めますが、宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価を行っています。

(注)地目…地目とは、土地の利用状況による区分のことです。農地(田・畑)・宅地・山林等があります。
      土地登記簿の地目にかかわりなく、賦課期日(1月1日)の現況の地目で判断します。
 

課税標準額

  • 市街化調整区域内の農地や山林は、評価額と課税標準額が同額になっています。
  • 宅地と市街化区域農地は、次のとおり特例率及び負担調整措置制度を適用し算出します。
  1. 前年度課税標準額が今年度評価額(本則課税標準額)に対してどの程度まで達しているかを求めます。
                   前年度課税標準額÷今年度評価額(×特例率)‥‥(表2)のとおり   
  2. 上記1で求めた割合に応じ、(表1)により今年度の課税標準額を求めます。   
  3. 住宅用地と市街化区域農地のうち1で求めた割合が100%を超える場合は、本則課税標準額(表2)を適用し、 評価額×特例率により算出した額が今年度の課税標準額となります。   
  4. 住宅用地及び市街化区域農地に係る今年度課税標準額を前年度課税標準額に据え置く措置は、 平成25年度までは 負担水準90%以上の土地を対象にして経過的な措置を講じてきましたが、平成26年度より廃止となりました。このために、1で求めた割合が100%未満の土地については、前年度より税額が上昇します。
    
(表1)区分ごとの課税標準額
区分 前年度課税標準額÷今年度評価額(×特例率)(上記(1)) 負担調整措置による今年度課税標準額の算出
(上記(2))
住宅用地
(1戸建て住宅やアパート等の敷地) 
市街化区域農地
(田、畑)
100%以上 評価額×特例率  (本則課税標準額)
100%未満 前年度課税標準額+(本則課税標準額×5%)
ただし、上記で求めた額が本則課税標準額の100%を上回る場合は100%相当額とし、20%を下回る場合は20%相当額とする。
 ※平成25年度までは負担水準90%以上の土地を前年度課税標準額に据え置く措置を講じてきましたが、平成26年度より廃止となりました。
(改正前の平成23年度までは負担水準80%以上)
非住宅用地
(工場等の住宅以外の敷地、駐車場等)
70%を超えるもの 評価額×0.7
60%以上、70%以下 前年度課税標準額に据え置き
60%未満 前年度課税標準額+(評価額×5%)
ただし、上記で求めた額が評価額の60%を上回る場合は60%相当額とし、20%を下回る場合は20%相当額とする。

表1のイメージ図(PDF229KB)

本則課税標準額

  本則課税標準額は、評価額に次の表の特例率を乗じたものです。  
 

(表2)本則課税標準額
区分 主な用途 固定資産税 特例率 都市計画税 特例率
小規模住宅用地
(200平方メートル以下の部分)
1戸建て住宅やアパート等の敷地 評価額×6分の1 評価額×3分の1
一般住宅用地
(200平方メートルを超える部分)
評価額×3分の1 評価額×3分の2
非住宅用地 工場等の住宅以外の敷地、駐車場等 特例なし 特例なし
市街化区域農地 田、畑 評価額×3分の1 評価額×3分の2

 

  • 住宅用地とは、賦課期日において居住用の家屋の敷地として利用されている土地です。このため、住宅の建築予定地や建築中の土地は住宅用地には該当しません。ただし、住宅の建て替えのために住宅を建築中の土地で、一定の要件を満たしている場合は住宅用地となります。
  • 小規模住宅用地は、住宅1戸あたり200平方メートルまでになります。アパートやマンションの場合は、戸数×200平方メートルまでの部分が小規模住宅用地となります。
  • 住宅用地の特例措置は、住宅の床面積の10倍までとなります。
  • 店舗や事務所などと併用する住宅がある土地は、建物の床面積のうち居住部分の割合が4分の1以上となる場合は住宅用地となり、一定の特例措置があります。

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