6月定例市長記者会見 平塚市敷地共同化推進事業支援制度を新設平塚駅周辺地区アクションプラン第1弾
令和5年6月28日
6月定例市長記者会見 平塚市敷地共同化推進事業支援制度を新設
平塚駅周辺地区アクションプラン第1弾
平塚市側の説明
令和6年度策定予定の平塚駅周辺地区将来構想で明らかにするまちの将来像の実現方策である、平塚駅周辺地区アクションプランの第1弾として平塚市敷地共同化推進事業支援制度を新設します。同構想と同アクションプランは令和6年度策定の予定ですが、それを待たず、令和5年7月1日から運用を開始します。
平塚駅周辺地区は狭小の土地が多く、有効的な活用が図られにくくなっています。そのため、敷地の共同化を推進することにより、共同建て替え等による建物の更新や再開発の誘導につなげ、良好な市街地環境の形成を促す意図があります。
事業内容は2つあり、市との事前相談の結果により、アドバイザー派遣、敷地共同化に向けた活動への補助金のどちらか、あるいは両方を受けることができます。
敷地共同化アドバイザー派遣は、共同化により平塚駅周辺地区の活性化に寄与すると認められる事業を検討する地権者等を対象に、年6回以内通算3年度を限度に、敷地共同化アドバイザーを派遣します。
敷地共同化推進活動補助金は、共同化により平塚駅周辺地区の活性化に寄与すると認められる事業を検討する2人以上の地権者等を対象に、年20万円を上限、通算3年度を限度に共同化の活動に要する、広報活動に要する経費、調査研究に要する経費、活動に要する経費を補助します。
対象区域は、平塚駅周辺の商業地域のうち、宮の前、宝町、代官町、八重咲町、明石町、紅谷町の各一部地域と、事業区域が道路を介してその区域に面する区域です。
この支援をきっかけに、敷地の共同化や、再開発に向けた機運の醸成が進むことを期待しています。
説明は以上となります。
質疑内容の要旨
Q記者：共同化とは一般的に使う言葉か、法律的に意味がある言葉か。A市長：同じ意思を持って開発に取り組むという意味で使っています。法律的な意味はございません。
Q記者：具体的には市と民地の所有者がお互いに法律的に所有していくということか。
A市長：市の所有ということではなく、それぞれの地権者が持っていられる土地を一緒にその地域を開発していこうという意思を合わせて進めるという意味です。
A都市整備部長：市長からの説明もありましたが、狭い土地が多く駅周辺にございます。それぞれの地権者さんがいまして例えばAさん、Bさんが一緒に二つの土地を共同して開発しましょうという意味が強いものです。
Q記者：小さいビルと小さいビルを大きくするというものか。
A都市整備部長：2人一緒に開発しましょうということです。
Q記者：具体的なプランは来年度に発表ということだったが、今、狭あいであるとかいろいろな課題があったが、なぜ今平塚駅前を再開発しなければいけないのか、将来ビジョン・プランのような概念的に教えてほしい。
A市長：ご存じのとおり都市マスタープランということで平塚のまちづくりの中では、平塚の賑（にぎ）わいの拠点としては南の拠点となるところ、北の拠点となるところ、それから西の自然を生かしたまちづくりがあります。そのうち北のまちづくりにつきましては、先般も皆さまにご紹介をさせていただきましたようにツインシティがいよいよ動き始めました。南の駅周辺の南の核といいますか、拠点となるところは長い間、商都平塚といわれまして賑わいがあった場所でございました。ここはやはり時間がたってだんだんと力というか活性がなくなってきた中で、いよいよ中心街を見直して、しっかりと活性化、魅力化をしていこうという意図で今回こういった事業を始めました。しかしながら、地権者の方が持っている土地が、空襲があって焼け野原になって、それから建て始めて、商業が動き始めているのですが、小さい土地をお持ちのたくさんの地権者がいられます。それを一緒になって進めていかないと全体的な開発、大きな開発ができませんので、時間がかかるものですので、その取り掛かりとして将来構想、アクションプランという具体的な実施計画を作る前に、土地の共同化について応援をしていこうという流れで今回の政策を出させていただきました。
Q記者：来年度の具体的な計画、構想が出る前に、すでに始める意図を伺いたい。また、始めるにあたって実際に地権者とすでにそういう話をしてきていると思うが、どのような反応を示しているか。具体的なことは来年度だろうが、どれくらいまでにそれを完了させるか。
A都市整備部長：将来的には共同化を図り、共同で建物を高度化を図ることについて、国・県・市から補助金が受けられる制度がございます。それに向けて補助の対象の行動、活動に対して補助となりますので、再開発事業として事業が成り立つまでかなりの時間を要します。その中では、地権者さん同士の合意形成もありますし、さまざまな期間を要することがございますので、まずはできることからということで先行して今回このような補助金を先に進めさせていただく形となりました。地権者さんの現在の声ですが、先行して商業者のアンケートを行っております。ご承知のとおり現状としてはかなり古い建物が現存しております。その中で商業者さんへのアンケートを採ったところ、やはり共同化を図って整備したいという方が複数人おられましたので、そのような中で今回の補助制度の設立という流れになりました。いつまでにというところですが、どのくらいで事業化できるかというところが、私どもも将来的な進み具合が読めないところなので当然先ほども申し上げた通り建物が老朽化してしまっていて、少し表現は違いますが、待ったなしという状況が続いているので、なるべく早く、どうせ建て替えるなら共同化して大きな土地で高度化を図っていただきたいという目論見もあります。いつまでにというのは見えにくいところではありますが、なるべく早くという形で考えています。
Q記者：地権者はそもそも何人くらいいるのか把握しているか。対象地域を何ヘクタールとか何平米とか教えてほしい。用途地区は何になっているか。
A中心市街地活性化担当課長：地権者の数は正確に把握しておりません。
Q記者：何人くらいなどはある程度わかるのか。概数もわからないか。
A中心市街地活性化担当課長：数を正確には把握しておりません。
Q記者：対象地区の面積はどのくらいか。
A中心市街地活性化担当課長：約30ヘクタールです。
Q記者：用途地域は何か。
A都市整備部長：商業地域です。
Q記者：建ぺい率と容積率は。
A都市整備部長：建蔽率は80％です。容積率は大部分が500又は600％ですが、対象区域の縁辺部のうち、道路を介した区域も対象となるため、一部で容積率が400％の区域も含まれます。
Q記者：何階建てくらいまで建てられるのか。共同化するということは狭い土地だと小さくしか作れないが大きな土地にすることによって高くすることができる。そこを狙っているのだろうが、場所によっては高度を特定するのに特定地域にする自治体もある。将来的には考えるのか。
A都市整備部長：すでに高度（地区）はあり、31メートルとなっています。ただ先ほど申し上げました通り、今、市に優良建築物等整備事業がありまして、その中で補助金が受けられるものがございます。実績としては地域の中で2件あります。1件がリーデンスタワー湘南平塚というもの、紅谷町9番地にあります。そちらが1階が店舗のマンションですが、地上22階建て、高さ70メートルです。もう1件がセレストタワーといいまして、湘南スターモール沿いですが、1階が店舗で地上23階建てで地上76メートルとなっています。この制度（総合設計許可基準による高さ制限の緩和）を使っていただければ高さのほうは突破できます。そのような仕組みでございます。
Q記者：梅屋さんの跡地、23階建てが計画されているが、該当しているのか。
A都市整備部長：同じ事業で取り組んでいる状況です。
Q記者：担当する家が何件、地権者が何人いるかわからずにこれをやるというのはむちゃくちゃではないか。
A中心市街地活性化担当課長：地権者さんのご意見は商業者アンケートを行いまして、各商店街の各店舗にアンケートを行いましてご意見を伺っています。その中で建て替えを検討していますというお答えをいただいた方も複数いられましたので、ニーズ、要望はあると思っております。アクションプラン策定より前にそういう声があることを把握しましたので、できるところは早くというところでこういった制度をこのタイミングで出させていただいているところでございます。地権者のみなさんが動き出すときに、われわれの制度も持っていて支援させていただきたいということもありこのタイミングで出させていただきました。
Q記者：プランを作らずに再開発の最終的な形のプランができないのにこれでみなさん、ビル建ててくださいといってしまったら乱開発になってしまう気がするが、その辺はどのように考えているか。
A中心市街地活性化担当課長：将来構想は来年度策定するということですが、敷地の共同化から始まって建物の再開発は1年2年でできるものではないと思っています。地権者の合意であったり、どういったものを作っていくかというものは時間がかかるものと思っているので、みなさんが動き出すタイミングで早めに、将来構想ができる前であっても時間をかけてやっていくものと考えています。制度がないと皆さんも動き出しづらいというところもありますので、先に制度を作らさせていただいたところであります。
Q記者：再開発するには組合を作るのか。市が絡むのか。
A中心市街地活性化担当課長：活動が起きた時に補助として、国・県・市の補助制度がありますので、説明をさせていただき制度が活用できるものはしていただきたいと考えています。
Q記者：再開発は時間がかかる作業となるが、ざっとみて何年くらいかかると考えているか。
A中心市街地活性化担当課長：民間の土地でございますので、コントロールできるものではないと思っています。将来構想としましては20年後の姿を描いて、作っているところではありますが、中心商店街の方や市民の方のご意見をいただきながら、20年後の将来像を共有していきたいと思っております。
Q記者：全国的に駅前の商店街の老朽化や活性化が課題になっているが、平塚の商店街の設立の経緯を存じていないが、戦後から発展的に栄えてきたものと思うが、まちの核を作るときは、地権者や事業を営む方の理解が必要になるかと思うが、共同化の施策を進めるにあたって、商店街の組合はどのようのスタンスをとっているのか。
A中心市街地活性化担当課長：商工会議所とはこういったお話をしております。商店街のほうでどのような動きがあるか、なかなかまだ動きづらいところがあるかもしれませんが、こういった制度を周知をさせていただいて、そういった動きにつなげていきたいとは思っています。
Q記者：組合長であったり商店街連合会、連合会長とやり取りする中で、商店街としてはこうしていきたいという意向はどのように把握しているか。
A中心市街地活性化担当課長：商業者へのアンケートでご意見をいただいているところでございます。
Q記者：アンケートとは別に、組織としてのニーズはどういうものがあるか。
A中心市街地活性化担当課長：私どものほうでは商店会とやり取りはしていませんでしたが、策定するにあたりまして、商店会からご意見をいただいたり、商工会議所を通じてご意見をいただいたりはしています。
Q記者：現状この施策では商店会のニーズを組みとってというわけではないということか。
A中心市街地活性化担当課長：アンケートを通じてニーズを把握しているところです。
Q記者：商店と商店会は個人と組織で違うものであり、開発にあたってどのような絵を描いていくかというところで聞きたかった。
A中心市街地活性化担当課長：中心市街地活性化事業の中で各商店会、各通り、大門通りや湘南スターモール商店街さんとは私どもの担当で、ずっとかかわっていますのでそういった中でのご意見や交流は過去からやっています。直接というわけではありませんが、すでに連携は取っています。
Q記者：全国的に課題は出ているが、市町での取り組みなど、こうしたものはあるか。
A中心市街地活性化担当課長：他市の状況は、県内で4市がこのような専門家の派遣や活動費補助をしていると把握しております。横浜市、横須賀市、小田原市、海老名市が初動期の支援をしていると把握しています。
Q記者：対象者は、活性化に寄与すると認められるとあるが、具体的にはどういうことを指すか。
A中心市街地活性化担当課長：事前相談につきましては、中心市街地活性化担当でいったんお話を伺いまして、活性化につながるものであれば支援をさせていただくものです。例えば、建て替えにあたってマンションだけになってしまうと活性化につながる点が薄いかと思いますが、1階2階にお店を入れるということをお考えであれば、活性化につながるのではと思っています。
Q記者：敷地共同化アドバイザーとは、市が定めた人ということか。
A中心市街地活性化担当課長：都市計画、都市開発の資格を持った方にお願いして派遣するということになります。
Q記者：（土地が）なぜ小さい、狭いのか。
A市長：ご存じのように、空襲を受けてそこからスタートみたいなところに、中心街になりましたので、そのときに商売を始めたときの、もともとの地権者も含めて細かくなっていたということだと思いますね。70か80％が焼け野原になりましたので、そのうえに建物を建てて商売をはじめられましたので、それまでの地権者の方が多かった、そこを取得してというよりかは、そこを使わせてもらいながら商売を始めたと、そういった経緯だと思います。
Q記者：土地の所有権は移転したということか。
A市長：それが進まなかったんじゃないかと思うんですね。ですから、まず借りてからですね、ここを使って商売をするというときにその土地の所有権の移転もしないところもあったんじゃないか。ですから商売をされている方で自分ところを持っていられる方もいらっしゃいますけども、借りている方の方が多いんじゃないかと思うんですけど。
Q記者：土地が狭い理由としてはそういうものがあって、借りている人が多いから、土地は狭くなくても面倒くさい。そういうことか。
A市長：そうですね、地権者の数というのはもうちょっと詳しく詰めていかないと、借りて商売をしているところは先ほどアンケート等をとって分かるんですけども、その先の地権者がどなたで、権利の行使について共同化を進めますので、数が今申し上げられなくて申し訳なかったんですけれども。
Q記者：地権者が高齢化しているというよりも、それはあるかもわかんないですけど、借りている人が高齢化とか、そういう複雑な要素があるのか。
A市長：そうですね。
Q記者：地権者が分からない場所、地権者だけなのか、借りている人が含まれると思うんですけど、アンケートしたということは、ある程度人数が分かってないとと思うんですけど、何が原因というか、要するに、全部が全部調べるまでもなく、2,3の声があるから取りあえずやっていこうという、そういう雰囲気なのかなという印象を受ける。
A中心市街地活性化担当課長：アンケートの中では、お店を借りて営業していらっしゃる方もいらっしゃいます。土地を所有して、自分の店でやっている方もいらっしゃいますので、建て替えを希望しているという方は、土地を持ってらっしゃる方だと思います。そういった方が複数の方十何人かいらっしゃったので、そういった声はあるのかなと思っています。借りていらっしゃる方の回答としては、建て替えはもちろん自分の土地ではないので、そこは考えていないよという回答は出ていますので、自分の土地で、自分の店を持っていて、建て替えを希望しているという方はいらっしゃるという風に把握しているところです。
Q記者：いろいろなバリエーションがいろいろさまざまな。
A中心市街地活性化担当課長：それはあるかと思います。
Q記者：最初の民間と市が一緒に開発すると言っていましたけれど、市がそんなに主体的にやっているわけじゃない。仲人というかなんというか。
A中心市街地活性化担当課長：後押しをしていくような。
Q記者：調整役みたいな。
A中心市街地活性化担当課長：そうですね。アンケートの中で分かったこととして、共同化とか建て替え、共同化していきたいのだけども、どうやってやったら良いかとか、活動にもう一歩踏み出せないとか、専門家の方の意見を聞きたい、そういう制度があったら活用したい、そういう制度を教えてほしい、そういった意見もありましたので、やはり、なかなか、共同化、再開発といったとこに踏み出すまでの知識であったり、きっかけといいますか、なかなか、欲しているのかなということが分かりましたので、そういった中で私どもの方で、そういった詳しい方を。
Q記者：相手方のメリットとしては、専門家が派遣されるということと、補助金が出る、そのくらいですか。
A中心市街地活性化担当課長：そうですね。
Q記者：先行事例の4市がありましたけど、具体的にこういうケースでこういう風にうまくいった、そういうのはあるのか。
A中心市街地活性化担当課長：各市の先行事例については資料がありません。
Q記者：極まった例かもしれませんけども、AさんとBさんが自分たちの建物を一緒に共同にして一戸の建物を造ろうぜと思っても、そこに将来的に市が作った都市計画の中で、そこは道路にしたいといったことになる可能性もあるんじゃないかと思ったが、その時は、この支援制度で支援したら、支援し損ではないかと思ったが、そのような想定はあるのか。
A都市整備部長：20年後の姿を示す将来構想の策定には入っています。ただ、現状が追いついていきません。建物が老朽化していますので、梅屋さんも建て替えが始まっている、その中で、まちづくりとしては、大きな街区で開発をしていただいたほうが理想的なものです。ですから、なるべく共同化を図ってもらいたい。小さいビルをぽこぽこぽこぽこ建てるよりも、例えば今おっしゃったとおり、Aさんだけで建てるよりBさんも加わって建てていただきたい。さらにはCさんも加わって建てていただきたい。その中で、ビルの姿が見えるのですが、そこは先行して現地が動いているところもあるのでその辺は構想の中でそれを加味して、例えば道路計画とか、そういう風なものを策定していくというふうな、後追いになるという風な、そんなイメージのことも考えています。
Q記者：お互いに融通を聞かせながら。ここにでっかい道路を造るからやめてくれ、ということは起こりにくいということか。
A都市整備部長：起こりにくい。ただ、おそらく、仮にそういうものがあったとすると、他のところでの道路の付け替えですとか、そういうところも一つの方法ではないかと考えています。
A市長：平塚は戦後、空襲にあったので、街中の道路が碁盤の目の様に区画ができております。そういう点では、街区の中で共同して開発ができるような取り組みは進めることもできるのではないかと思います。
Q記者：簡単に言うと、地上げの後押しみたいなことになるのか。
A都市整備部長：都市づくりとしては小さいものがいっぱい建っているよりは、イメージとして一番分かりやすいのは、戸塚駅をご存じでしょうか。昔、小さな商店が、ばあっとあったのですが、今、大きなビルで高度化を図って再開発されているのですが、まちづくりとしては、ああいう姿が理想的です。われわれの目標としては、そういう風なまちづくりを目指して、やらせていただきますので、地上げというのは違うのですが、共同化を図っていただきたいというのが、一番あります。
Q記者：例えば駅前を20年を先に見て、市役所の人がやるというよりも、どこかの大手のデベロッパーが開発して平塚駅前再開発プランみたいなものを任せるようなことも考えられるのか。
A都市整備部長：考えられます。ひとつの方法として。将来像を示すことによって、その辺の、デベロッパーさんですとか事業者さんの意欲というか、そういうふうなものも生まれてきますので、われわれとその将来的なまちの姿というのは、われわれと事業者さんが共有することによってまちづくりは進んでいくと思いますので、そういうふうな形も考えています。
Q記者：立ち退きとか、AとBの間に住んでいる人が、強制的に出ていけ、ということもあるのか。
A都市整備部長：そこまでは。再開発事業を立ち上げるには合意形成が、必須というか、一番の入り口だと思いますので、例えばその人が駄目ということであれば、反対側の方と一緒に共同化を図ったりとか、そういうふうな形になると思います。
記者発表資料
平塚市担当 都市整備課 中心市街地活性化担当 森川
電話 0463－21－8783
平塚市敷地共同化推進事業支援制度を新設
平塚駅周辺地区アクションプラン第1弾
令和6年度策定予定の「平塚駅周辺地区将来構想」で明確にするまちの将来像の実現方策である「平塚駅周辺地区アクションプラン」の第1弾として、平塚市敷地共同化推進事業支援制度を新設します。駅周辺地区の再開発等を見据えた敷地の共同化を推進するため、地権者の共同化に向けた活動への支援です。
アクションプランは将来構想と併せて令和6年度に策定予定ですが、本制度はそれを待たず、早期に運用を開始します。
事業内容
市との事前相談の結果により、次のいずれかまたは両方の支援を受けられます。敷地共同化アドバイザー派遣
時期
令和5年7月1日から対象者
共同化により平塚駅周辺地区の活性化に寄与すると認められる事業を検討する地権者等派遣回数
6回以内／年（通算3年度を限度とする）派遣内容
市街地整備等の専門的な見地から、共同化に関する助言および指導を実施敷地共同化アドバイザー
再開発に関する専門的な資格を有するものまたはそれと同等の知識を有すると認められるもの。具体的な資格は、再開発プランナー、認定都市プランナー、技術士（建築部門－都市および地方計画）、RCCM（都市計画および地方計画部門）、一級建築士。敷地共同化推進活動補助金
時期
令和5年7月1日から対象者
共同化により平塚駅周辺地区の活性化に寄与すると認められる事業を検討する2人以上の地権者等補助額
上限20万円／年（通算3年度を限度とする）補助対象
共同化の活動に要する次の費用- 広報活動に要する経費
- 調査研究に要する経費
- 活動に要する経費
対象区域
平塚駅周辺の商業地域のうち、宮の前、宝町、代官町、八重咲町、明石町、紅谷町の各一部地域と、事業区域が道路を介してその区域に面する区域（東西：約650メートル、南北：約750メートル）対象区域の図
申請方法
申請に当たっては事前相談が必須です。まずは平塚市都市整備課までご連絡ください。電話 0463－21－8783
メール machi-j@city.hiratsuka.kanagawa.jp