高度地区の変更に係る検討経過

　日照の確保等良好な市街地環境を維持、保全するため建物の高さの最高限度を定めるものと、土地利用の増進を図るため建物の高さの最低限度を定めるものがあります。（都市計画法第8条第1項第3号）　

建物の高さが制限されることにより、　

1. 区域の特性を活かした良好な市街地環境が保全される。
2. 質の高い魅力ある街並みが形成される。　
3. 圧迫感、日影、風害等の影響が軽減される。

といった効果があります。

　今回の高度地区の変更の背景としては、

高層住宅の建設による居住環境の悪化が懸念され、事業者と住民との間で紛争が起きている。

平塚駅を中心とする商業地域への高層住宅の建設が進み、商店街としての魅力の衰退が懸念されている。　

などがありました。
　また、建物の高さに関するルールなどに関する市民アンケートを実施したところ、市街地全域で制限する必要があるとの回答が51.4％であり、住宅地のみ制限するとの回答と合わせると約8割以上の方が高さの制限を望まれていました。
　こうしたことを踏まえ、市としても都市計画の専門家の意見を聞き、建物の高さについて検討を行い、このたび変更素案としてまとめました。

• 高さ制限の基本的な考え方　高さ制限の基本的な考え方は次のとおりです。
  1. 中高層建物の建設に伴う建物の高さに関する問題は、良好な市街地環境の維持、保全を図る上で大きな要素であり、特定の区域だけの問題ではないため、指定区域は市全域を対象とします。
  2. 第1種中高層住居専用地域の一部に高度地区（最高高さ15メートル）の指定がされ、良好な居住環境の維持保全が図られています。よって、最高高さ15メートルを基本とします。
  3. 住宅地、商業地、工業地それぞれの特性に応じた良好な市街地環境の維持、保全を図る必要があるので、用途地域の指定状況に連動した高さの種別を設けます。

   

• 高度地区指定の基本方針　地域特性に応じた建物の高さ制限の必要性及び実績から、市街化区域全域への高度地区の導入が最も適したものと考えられるため、高さ制限の基本的な考え方に基づき、次の基本方針により高度地区の変更をすることとします。

    

  高さ制限

  1. 土地利用の根幹である、用途地域の指定状況に連動した高さの種別を設けます。
  2. 建物の高さと容積（ボリューム）は、密接な関係にあると考えられるので指定容積率を勘案したものとします。
  3. 土地利用状況、建築状況等、地域特性を勘案したものとします。
  4. 既に指定されている高度地区の高さ制限を基本とし、近隣市の指定状況を参考にして合理的なものとします。
  5. 中心市街地の活性化や、工業地の産業振興の観点を取り入れたものとします。

   

  緩和・適用除外

   

  6. 建築基準法の規定による総合設計制度等の許可を受けた建物については、高さ制限を緩和します。
  7. 高度地区の指定により高さ制限を超えることとなる建物（既存不適格建築物）の建替等については、既存の高さの範囲内で、高さ制限を緩和します。
  8. 地区計画等により、高さ制限が定められている場合は適用除外とします。

  
  　
  　こうしたことから、高さ制限については、市街化区域を4つの区域にわけ、12メートル、 15メートル、20メートル、31メートルの高さ制限を設けます。　また、高さ制限を超える既存の建物については、現在の高さまで制限を適用しないなどの規定や、地域特性にあわせた高さ制限を緩和する規定を設けます。

　今回、高度地区の変更に合わせて、建築基準法第52条第8項にある住宅の容積率緩和制度（住宅系建物で指定容積率の1.5倍の範囲で容積率制限を緩和する制度）の適用を廃止します。

住宅の容積率緩和制度の廃止について

　高度地区変更素案及び住宅の容積率緩和制度の見直しに関しては、平成19年8月30日から9月30日までパブリックコメントを実施しました。 　

　高度地区変更素案（PDF401KB） 　　
　変更素案概要図（PDF2,721KB） 　

　パブリックコメント等の結果の概要について

　変更素案のパブリックコメント実施後さらに検討を重ね、このたび、高度地区の変更（案）がまとまりました。この変更（案）について、平成20年9月に施行する予定で都市計画変更の手続き等を進めてまいります。
　（この変更（案）に係る法定縦覧は8月5日で終了いたしました。）

　高度地区変更（案）(PDF16KB）
　変更（案）概要図（PDF465KB）

　高度地区の変更（案）に係る都市計画法第17条による法定縦覧を平成20年7月22日から同年8月5日まで実施しました。
　法定縦覧による意見書に対する市の見解書は、8月29日（金曜日）から9月12日（金曜日）まで本庁舎4階まちづくり政策課で閲覧できます。

　意見書に対する市の見解書(PDF25KB)

　都市計画法による手続きを経ましたので、平成20年9月30日に都市計画の変更（施行）をしました。

　高度地区のあらまし（高さ制限の内容等及び区域図）(PDF1,873kb)